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世界房价暴跌史!原来房价腰斩是真的

作者:匿名

来源: 财经>>

2019-10-17 11:43:52

如果有一天,房价低于你的抵押贷款总额,你该怎么办?

在美国,520多万房东遭受的苦难不止这些。

根据attom的报告,2019年第一季度,美国共有5223524处房产处于严重负资产状态。换句话说,500多万美国房主的房价不到他们所欠抵押贷款的75%。

这房子一文不值,要偿还房子欠下的债务需要一辈子的时间。如今,美国十分之一的抵押贷款处于这样的困境。

外国投资也开始逐渐从美国房地产市场撤出,进一步点燃了已经降温的美国市场的红灯。

2019年第二季度,海外投资者卖出高达134亿美元的房地产,超过126亿美元的购买限额。这也是自2013年以来的首次逆转。

许多机构将美国住房定义为避险资产,但两极分析师不这么认为。

事实上,回顾世界房价的现代史,美国是世界上房价崩溃次数最多的国家。今天,美国的一些城市再次达到了房价的峰值。

房价崩溃的周期是什么?房价急剧下跌的迹象和后果是什么?如果房价最终暴跌,我还能投资房地产吗?我应该怎么买?

今天我们将谈论世界房价暴跌的历史。

全世界的房价都暴跌了。

根据国际定义,房价分为三个层次:房价调整、房价暴跌和房价下跌。

房价调整是指房价一年下跌不到10%的市场,而房价暴跌是指房价一年下跌超过10%的市场。

房价下跌,也称为恐慌性抛售,起源于古罗马。

马库斯·利契·克拉苏(Marcus Licheni crassus),古罗马第二富有的人,是一位著名的政治家、军事家和企业家,享有与凯撒和庞贝一样的名望。

克拉苏的另一个身份是当时世界上最成功的房地产生意。他以一种特殊的方式买下了房产,扑灭了大火。

当罗马的房子着火时,克拉苏会带着消防员和钱出现。主人有两种选择。一是向克拉苏投降,低价出售房子。另一个是看着房子化为灰烬。

“房价投降”这个词就是由此而来的。现在它一般指的是房价在一个月内下跌超过10%的市场。

一些朋友可能会说这个外国人太罕见和奇怪了。如果标准如此之低,许多城市不知道他们经历了多少轮房价暴跌。

与过去的中国不同,每次房价下跌,外国都要经历几年的周期。

美国:1800-2008

美国是近代以来房地产下跌最多的国家。以1944年布雷顿森林体系为界,美国房地产周期分为两个主要时期。

从1800年美国联邦政府开始出售土地到1944年,美国房地产市场极其低迷,经历了近18年的房地产泡沫。

1818年、1836年、1854年、1869年、1888年、1908年和1929年是144年的七个房价峰值。

最令人印象深刻的是1929年的大萧条。当股票市场崩溃时,曼哈顿的房价一度飙升62%,然后迅速崩溃,从1933年底的峰值下跌了51%。美国各地的房价下跌了约31%。

自1944年以来,美国的整体国民财富一直繁荣昌盛。虽然房地产市场在1980年至2001年间经历了四次小的波动,但都属于上述房价调整的范畴,整体经历了几十年的增长期。

2006年7月,美国房价开始从高点暴跌。到2012年2月,它们已经触底,全国名义房价平均下跌26%。

当时,美国约有三分之一的房地产处于严重负资产状态,尤其是在2008年雷曼兄弟破产期间。连续几周,曼哈顿的房地产机构都没有任何业务。

2010年,美国近290万所房屋收到了收回通知,占美国所有房屋的2.2%。直到2017年,这一比例才回到2006年之前的水平。

有趣的是,那些因为高杠杆贷款而破产并被没收房屋的人,尽管他们经历了惨痛的教训,但在他们重新获得抵押贷款资格后的第一件事仍然是用贷款购买新房。

这可能是因为家的感觉是世界上最难放弃的。

英国1973-2008

尽管英国自近代以来只经历过三次房价暴跌,但这三次都集中在过去的45年里。

英国过去是一个主要出租房屋的国家。第一次世界大战结束时,80%的英国人住在租来的房子里,所有的房子都属于私人房东。

到目前为止,在欧洲主要国家中,英国的住房存量最低,每千人只有410.8套住房。

在20世纪60年代,每年建造40万栋住宅,房价持续飙升。从1950年到1970年,一所房子的平均价格从2000英镑上升到5000英镑。当时,英国房主的数量已经赶上了房客的数量。

1973年,英国迎来了现代史上第一次房地产泡沫。当时,第四次中东战争和欧佩克石油禁运引发了经济停止通胀,结束了20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。

自20世纪80年代以来,玛格丽特·撒切尔一直大力倡导居民购买政府公共住房。1980-1986年间,先后颁布了三部法律,形成了被称为劳森热的房地产泡沫。

英国房价1987年上涨16%,1988年上涨25%。

然而,从1989年第一季度开始,泡沫破灭了。截至1993年第二季度,英国名义房价下跌36%,实际房价下跌47%,抵押贷款利率上升至15%,浮动利率贷款的所有者陷入绝望。

伦敦的债务顾问描述了这一场景:人们会在她的办公室里拿着账单哭泣。

1990年,22%的新房首笔抵押贷款可以获得100%或更多的房价。1991年,42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年,约有160万人处于负资产状态。当时,人们对把钥匙邮寄到银行感到绝望,认为他们能够摆脱抵押贷款。

这一次,住房危机花了25个季度才恢复正常,但英国没有从中吸取教训。

随着2000年后经济的持续增长,英国房价开始了新一轮的房价上涨。在2008年次级抵押贷款危机爆发之前,英国的平均房价已经从2000年的10万英镑上涨到2007年的22.5万英镑。

2007年初,信贷市场已经发布了风险信号。2008年下半年,房价暴跌,北爱尔兰名义房价下跌39.2%,实际房价下跌41.9%。伦敦名义房价下跌19.8%,而实际房价下跌23.3%。

欧洲:2007-2009年

与英国和美国连续几轮房价暴跌相比,欧洲被2008年全球金融危机打败了。

到2018年底,经过10年的房价复苏,希腊的房价仍然是峰值的57.93%,而西班牙的房价是峰值的66.43%。

即使爱尔兰近年来增长了10%,但2018年仍然只有86.18%。在2008年全球金融海啸中,最大城市都柏林的房价在三年内下跌了56%,公寓价格下跌了62%以上。

当时,只有法国和德国躲过了欧洲房价的大幅下跌,法国的公寓价格仅下跌了7.4%。然而,德国整体房价仅下跌1.89%。

当然,这两个国家的主要城市也被认为是房地产泡沫最严重的地区。

在过去十年里,巴黎的平均工资仅上涨了30%,但房价上涨了250%。在这种情况下,巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第九,而德国慕尼黑仅次于中国香港,位居世界第二。

在互联网上,许多中国人似乎期待中国房价像欧洲那样大幅下跌。

但事实上,房价下跌后,欧洲人再也租不起了。

坐标希腊,一位63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出他租了32年的房子。因为她的房子是由“富有”的中国人买的。

她还发现,因为“富裕”的中国人推高了价格,她再也找不到自己负担得起的房子和租金了。

东南亚:1997年

当年亚洲金融危机期间,香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的起伏。

例如,在中国香港,房价从1997年第三季度下降到2003年第三季度,名义房价下降了65%。当时,香港有10万个房屋单位变成了负资产。

然而,香港房价的反弹也令世界惊叹。花了30个季度才回到原点,到2018年底,它超过了峰值的132%。

相比之下,由于中国投资者的热情,菲律宾、泰国和印度尼西亚近年来才逐渐升温。

从1995年到1997年,菲律宾豪华公寓的名义价格上涨了63%(实际价格上涨了46%)。在1997年至2004年房价暴跌期间,豪华公寓的名义价格下跌了34.4%(实际价格下跌了56.2%)。

截至2009年,尽管名义价格高于1997年,但菲律宾的实际价格仍比当年的峰值低48%。

泰国也是相似的。截至2009年第二季度,泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2%。

尽管房价的下跌是相似的,泰国市场不同于东南亚的其他市场。

根据各种市场数据,泰国房地产市场最繁荣的阶段是1985年至1992年的七年。1987年,泰国的住房供应首次超过人口增长。

事实上,早在1990年,泰国的房地产泡沫就显示出破裂的迹象。然而,当时的大规模外国投资帮助泰国的房地产市场存活了7年。从1992年到1997年,泰国的实际房价略微下降了2.4%,但对于亚洲金融危机来说,仍有软着陆的空间。

相比之下,1997年金融危机对房价的影响不如2006年他信被驱逐出境的影响。

日本:1991-2009年

试图成为世界第二大国家的日本创造了近代史上全国房价下跌时间最长的时期。

从1985年到1990年,日本的房地产价格上涨了35%以上,据说东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加州所有房地产的总和。

然而,自1992年泡沫破裂以来,日本房价一直在下跌,直到2009年第二季度触底。直到2018年,实际房价仍比1991年的峰值低39%。

下一次房价暴跌?

回顾过去200年房价的涨跌,许多热门的在线问题都可以得到解答。

房价会下跌吗?房价肯定会下跌。即使国家财富像美国一样繁荣,经过64年的整体房价增长,2008年房价也会暴跌。

房价有可能减半吗?美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲和中东完全有可能都经历了房价减半的局面。在整体房价减半的国家和地区,一些地方房价有可能下降9%。

我还能买房子吗?即使在2008年全球房价暴跌时,中国和德国也是安全的投资目标,房价在经历短期波动后迅速上涨。

美国曾经完全崩溃的城市,如底特律和费城。目前,翻新转售的平均年收入超过90%。相反,许多城市表现良好,回报率只有8-10%。

那些房价在减半五年后恢复的城市看起来很悲惨。然而,从底部进入市场的投资者在5年内房价翻了一番。真正的悲剧是28年来房价没有回升的国家和城市。

房价的急剧下跌并不可怕。只有在泡沫消失后,真正的黄金才会浮出水面。真正可怕的是那些无视劝阻、追逐泡沫的人。

地球上最好的投资是地球本身,关键是看你在地球上投资的地方。

 
 
 
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